Entrou em vigor no dia 1 de novembro o novo Decreto-lei da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, que estabelece a alteração ao Regime Jurídico as normas de funcionamento do alojamento local e descentraliza competências para os Municípios, sendo que vão ser necessários novos regulamentos (Decreto-Lei n.º 76/2024 de 23 de outubro).
A Assembleia Municipal deve deliberar, no prazo máximo de 12 meses contados da data em que o Município atinja os 1000 registos, para exercer o poder regulamentar que lhe é atribuído.
Tem sido amplamente divulgada a alteração relativa ao Programa Mais Habitação e ao facto de terem sido revogados os artigos 18.º, 20.º e 21.º da Lei n.º 56/2023.
Também é fácil encontrar análises sumárias de escritórios de advogados sobre este assunto. Mesmo assim, encontramos outros elementos de novidade no novo decreto para os quais gostávamos de chamar uma atenção mais especial.
Por sua vez, a introdução na legislação da possibilidade de criação do lugar de Provedor do Alojamento Local, figura que terá um papel principal no apoio ao respetivo Município, na gestão dos conflitos entre os munícipes, os titulares da exploração do Estabelecimento de Alojamento Local e os condóminos, ou terceiros contrainteressados, estabelecendo como suas funções: Apreciar as queixas; emitir recomendações; e, aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento da atividade de Alojamento Local, procurando harmonizar a relação entre residentes e proprietários fundamentalmente.
Como principal medida, para além daquele papel mediador do Provedor, verifica-se a possibilidade de definir áreas de contenção e o facto do Presidente da Câmara poder opor-se à atribuição de novos registos em áreas identificadas como de contenção.
No que concerne às possibilidades de cancelamento de registo, mantêm-se as prerrogativas já estabelecidas: a inexistência de seguro obrigatório, ou a falta de envio da informação e do comprovativo; a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio; e, a verificação de Estabelecimentos de Alojamento Local instalados em prédios que tivesse sido celebrado contrato de arrendamento urbano para habitação permanente nos 2 anos anteriores ao registo, desde que o imóvel esteja em área de contenção e esteja em violação com o regulamento aprovado.
Por sua vez, o processo de recusa dos condóminos face à instalação de novos estabelecimentos assume os seguintes requisitos de forma cumulativa: a) Deliberação aprovada por mais de metade da permilagem do edifício; b) Fundamento em perturbações reiteradas da normal utilização do prédio; c) Prática de atos que causem incómodo e desconforto aos condóminos.
O presidente da Câmara Municipal pode também recorrer a um novo procedimento com o objetivo de estabelecer acordo entre as partes, com apoio do provedor do Alojamento Local, procurando a assunção de compromissos e condições a cumprir.
Sob proposta da Câmara Municipal, pode a Assembleia Municipal “suspender, por um período máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do referido regulamento”.
O que são as áreas de contenção?
As referidas áreas de contenção corresponderão àquelas em que se identifique uma sobrecarga de Estabelecimentos de Alojamento Local e, a segunda, a áreas em que se justifique a prevenção e a monitorização da instalação de novos estabelecimentos, com vista a evitar a sobrecarga.
As restrições e regras destas áreas estão sujeitas às regras estabelecidas no mencionado regulamento. Sobre o Regime das Áreas de Crescimento Sustentável (Artigo 15.º-C) determina:
“1 – Nas áreas de crescimento sustentável os pedidos de registo são igualmente feitos através de comunicação prévia com prazo (…)
2 – Sem prejuízo dos demais requisitos aplicáveis nos termos do presente decreto-lei, os municípios podem, (…) estabelecer requisitos adicionais para a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de crescimento sustentável, nomeadamente:
a) Que nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;
b) Estado de conservação médio ou superior, a atestar por termo de responsabilidade emitido por técnico habilitado para o efeito, suscetível de ser confirmado em vistoria a realizar pelos serviços da câmara municipal;
c) Nível de eficiência energética igual ou superior a D, atestado por certificado emitido para esse fim por entidade competente para o efeito;
d) Manutenção de determinada proporção ou número mínimo de frações ou partes de prédio suscetíveis de utilização independente destinadas a habitação em que não funcionem estabelecimentos de alojamento local.
3 – O regulamento municipal que cria e regula as áreas de crescimento sustentável pode estabelecer exceções às limitações nele previstas, nomeadamente, para imóveis anteriores a 1951”.
A legislação determina que a criação destas áreas deve ser sustentada em estudo de avaliação que analise a concentração e impacto dos Alojamentos Locais em determina zona, de modo a dar cumprimento ao princípio da proporcionalidade, sendo reavaliadas, no mínimo, de 3 em 3 anos, com informação prestada ao Turismo de Portugal, I.P.
Em termos de fiscalização compete à ASAE e à Câmara Municipal do território associado, a promoção da fiscalização necessária ao cumprimento da legislação em vigor. Desta forma, inicia-se uma nova fase para o Alojamento Local, que esperamos de contributo positivo para os lugares e para a comunidade. Sabemos como são necessários os equilíbrios para que as atividades económicas, industriais, ou até outras, tragam benefícios e valor às comunidades locais e possam minorar impactos negativos.
Assim para além da sensibilização do sector através das Associações respetivas, será importante a promoção de ações de esclarecimento por parte dos municípios para as alterações procedimentais que decorrem deste novo decreto-lei.
Se pensarmos na região, urge neste momento verificar a definição destas áreas de contenção e de crescimento sustentável, bem como as alterações devidas nos regulamentos municipais dando resposta às especificidades associadas aos centros históricos e a áreas mais sensíveis do território.
Aguarda-se a ação municipal.
Autora: Alexandra Rodrigues Gonçalves é diretora da Escola Superior de Gestão, Hotelaria e Turismo, Universidade do Algarve, professora coordenadora/PhD em Turismo, representante da Universidade do Algarve na Plataforma Nacional do Turismo, investigadora integrada no CinTurs – Research Centre for Tourism, Sustainability and Well-being da Universidade do Algarve, investigadora colaboradora do CIAC e investigadora colaboradora do CITUR Algarve
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