O Algarve é casa para muitas coisas boas: praias, clima, gastronomia de fazer qualquer um que por cá passe ou viva ganhar uns quilinhos, pessoas acolhedoras e educadas, baixa criminalidade, ruas limpas, paisagens naturais maravilhosas, custo de vida moderado e uma variada oferta turística de grande qualidade.
Contudo, há algo em que também somos muito bons e que não vejo ser tão frequentemente mencionado nos órgãos de comunicação social: ter casas caras.
No entanto, este é um facto que nem aos mais distraídos passa despercebido. Seja o proprietário que vê os seus vizinhos a venderem as suas casas a preços cada vez mais altos, os estudantes e jovens que veem o preço das rendas a subir e quem cá se estabelece pela primeira vez, que – além da perspetiva risonha de viver numa excelente região – vê a sua propriedade como um investimento.
Vamos então a alguns factos. Segundo dados do portal imobiliário idealista, o Algarve é a segunda região do país mais cara para comprar casa, com um preço por m2 de 2.064€, ficando apenas atrás da região de Lisboa (2.874€/m2) e à frente da região Norte (1.704€/m2).
Por outro lado, apesar da sua pequena dimensão, no que toca ao preço das habitações, o Algarve apresenta grandes disparidades. O município mais caro para comprar casa é o de Lagos (2.581 €/m2), seguido por Loulé (2.534 euros/m2).
No lado oposto, os municípios mais acessíveis são os de São Brás de Alportel (1.230 €/m2), Olhão (1.464 €/m2) e Silves (1.621 €/m2).
Que fatores podem ajudar a compreender a subida dos preços no setor imobiliário que começou em 2013? São vários e de diferente natureza. A saber:
– Desequilíbrio bastante significativo entre a oferta e a procura de habitações;
– Taxas de juros na Zona Euro em mínimos históricos;
– Recuperação económica generalizada dos países desenvolvidos e emergentes;
– Grande dinamismo do setor turístico Português, sobretudo face aos mercados concorrentes tradicionais – traduzido em várias distinções internacionais relevantes;
– Maior atratividade de Portugal como destino internacional para viver;
– Recuperação do poder de compra e níveis de emprego pelas famílias portuguesas;
– Por último e sem nunca esquecer, o sucesso dos programas “Golden Visa” e “Residente Não Habitual” criados pelo governo em 2008 e 2009.
Será este crescimento sustentável? Será esta uma boa altura para comprar casa ou para investir no mercado imobiliário?
Infelizmente, e ao contrário das regiões de Lisboa e Norte, é difícil encontrar dados detalhados e atualizados para o Algarve.
Assim, a imagem que conseguimos ter sobre o lado da oferta – construção de novas habitações, novas licenças de construção ou reabilitação e variações no stock de crédito à habitação, é necessariamente mais nublada do que a que é possível obter para estas outras regiões do País.
Ainda assim, olhando para o que está disponível, verifica-se uma grande recuperação destas métricas a nível nacional, com especial aceleração nos últimos dois anos.
Importa referir que o mercado imobiliário é particularmente curioso já que a procura é mais volátil e rápida a aparecer (ou desaparecer), com a oferta a ser necessariamente mais morosa já que novos projetos de construção ou reabilitação tendem a estender-se ao longo de alguns anos.
A natureza do setor imobiliário leva a que muitas vezes, após anos sucessivos de grande procura (como os atuais), se sigam anos de investimentos significativos que apenas estão operacionais quando a procura começa a contrair ou até já desapareceu (veja-se o período 2008-2012).
Permanece então a pergunta fundamental: estará uma bolha imobiliária iminente?
A física ensina que “tudo o que sobe tem de descer”, o que desde logo aconselha alguma prudência. No entanto, esta máxima não explica nem nos permite chegar a conclusões sobre o mercado imobiliário.
Com isto não digo que o nosso mercado imobiliário nunca irá abrandar (o que simplesmente não é verdade); no entanto, as explicações e os indicadores aos quais temos de estar atentos são os de sentimento e económicos, não a lei da gravidade.
A meu ver, o dinamismo dos últimos anos ainda fica bastante aquém de uma especulação exuberante, em que se compram imóveis recorrendo a hipotecas que não se podem pagar em circunstâncias normais, na esperança de que o preço da garantia (i.e., a casa) continue a valorizar.
Em vez disso, os números recentes apontam para um grande dinamismo e momentum do mercado imobiliário regional e nacional.
Podemos argumentar que a proposição de valor custo-qualidade já não é tão atrativa como há três ou quatro anos, mas os drivers do lado da procura continuam bastante saudáveis e ainda existe um desequilíbrio entre a oferta face a uma procura cada vez maior.
Não começámos (ainda) a ver excessos de endividamento e alguns indícios de especulação, como o que antecedeu à grande crise financeira, mas já tivemos alguns avisos por parte da Moody’s quanto à sustentabilidade do crescimento do mercado – sobretudo em Lisboa.
Ainda assim, para aqueles que têm um horizonte temporal de investimento maior, acredito que será sensato esperar por melhores oportunidades para comprar a preços mais atrativos já que o mercado é cíclico.
Neste sentido, muitas das respostas que procuramos podem ser encontradas nas bolsas mundiais, as quais tendem a antecipar os abrandamentos económicos a nível global e ajudam a definir o sentimento ora otimista, ora pessimista, que afeta muitas das grandes decisões de investimento e consumo das famílias.
Quem é João Martins?
João Martins é licenciado em Gestão de Empresas e atualmente frequenta o Mestrado em Finanças Empresariais, ambos na Faculdade de Economia da Universidade do Algarve.
É membro estagiário da Ordem dos Economistas e assume-se como um apaixonado e entusiasta por mercados financeiros.
Atualmente é consultor financeiro na Blacktower Financial Management, empresa sedeada na Quinta do Lago.
Algarvio de há várias gerações, considera-se um sortudo por viver, ter estudado e trabalhar no Algarve.
Salienta o facto de ter um irmão gémeo como uma das suas maiores riquezas e privilégios.
Nota: artigo publicado ao abrigo do protocolo entre o Sul Informação e a Delegação do Algarve da Ordem dos Economistas
Comentários