Encontra-se atualmente em discussão o novo pacote comunitário referente à Política de Coesão 2014 – 2020, no qual se introduz um novo conceito no léxico do urbanismo: o Desenvolvimento Urbano Sustentável Integrado.
Defende-se que a cidade, nas suas diferentes realidades – ambiental, económica, social e cultural – deverá ser alvo de uma abordagem integrada, com a articulação entre políticas territoriais e os fundos comunitários a atribuir (5% do FEDER). Alterações climáticas, mudanças demográficas, estagnação económica, desemprego, o argumentário é extenso.
Contudo, e dada a fase inicial em que este processo se encontra, poucas propostas concretas são descortinadas. Porém, a visão da cidade compacta, contrariando a dispersão da edificação, surge como um dos grandes objetivos a atingir, cabendo à reabilitação urbana um papel cimeiro nessa tarefa.
E, neste aspeto, será importante esclarecer algumas ideias que se instalaram em torno da reabilitação de edifícios.
Mesmo antes de começar a obra, existem questões cuja resolução mexe profundamente com a estrutura do Estado. Primeiro, o funcionamento do mercado imobiliário nas áreas consolidadas.
Com edifícios em elevado estado de degradação (ou mesmo devolutos), muitos deles com contractos de arrendamento desactualizados, os valores pedidos tornam-se proibitivos, tornando o investimento pura e simplesmente inviável.
Quando tal barreira é ultrapassada, e querendo iniciar a obra, terá que se proceder ao seu licenciamento.
Consoante a localização, pareceres técnicos são requeridos a entidades diversas (município local, empresas municipais ou IGESPAR). Com uma teia legal complexa e por vezes contraditória, o processo pode arrastar-se por meses a fio.
Ultrapassada mais esta fase, inicia-se a obra e aqui começa o fim da ideia de que a reabilitação constitui um investimento inferior ao da construção de uma habitação “de raiz”.
Fruto do abandono a que muitas edificações foram sujeitas, qualquer alteração obriga a trabalhos que muitas vezes fogem às estimativas iniciais: coberturas, fachadas, estrutura, quando a intenção é verdadeiramente reabilitar pouco ou nada escapa.
Associado aos “imprevistos”, a dificuldade de acesso ou a incapacidade de utilizar maquinaria de maior dimensão acresce tempo e dinheiro ao custo total da obra.
E aqui interessa voltar ao Desenvolvimento Urbano Sustentável Integrado. O afamado fazer mais com menos pode ser atingido, mas o investimento é uma componente essencial, quer público como privado.
A reforma da Lei das Rendas tem de prosseguir (com os necessários ajustamentos em conjunto com o Ministério da Segurança Social).
O processo de licenciamento tem de ser agilizado, sendo “amigo” da entrada das pessoas na cidade.
Os processos construtivos associados têm que ser devidamente divulgados, evitando erros que acelerem a degradação dos edifícios.
Tudo isto é necessário, mas não se menospreze a reabilitação e os custos a si associados, já que tal erro poderá redundar num aceleramento do esvaziamento das cidades.
Autor: João Rodrigues
Arquiteto Paisagista
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